黃偉棠 寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學(xué)客席講師、特許金融分析師

利率環(huán)境調(diào)整與銀行審慎應(yīng)對

香港金融管理局上周跟隨美國聯(lián)儲局減息25個基點，將基礎(chǔ)利率降至4.00%，惟主要銀行如滙豐、中國銀行（香港）及渣打維持最優(yōu)惠利率不變（分別為5%及5.25%），此舉反映銀行在資金成本控制與利潤空間之間的謹(jǐn)慎平衡。雖然HIBOR回落已緩減按揭實際負(fù)擔(dān)，政策環(huán)境有利樓市維持漸進穩(wěn)定，避免過度刺激引發(fā)波動。市場數(shù)據(jù)顯示，借貸成本相對可控，為買家提供有利入市窗口，同時強化樓市結(jié)構(gòu)性復(fù)甦基礎(chǔ)，吸引剛需及投資者逐步回歸，鞏固市場信心。

成交量顯著反彈與價格企穩(wěn)訊號

2025年住宅成交量強勁回升，據(jù)Cushman & Wakefield報告，全年總成交預(yù)計達58,000至60,000宗，較2024年增長9%至13%，創(chuàng)四年新高。其中第三季度成交達16,700宗，按年上升63%，月度成交多次超過5,000宗。價格指數(shù)自年初起止跌回穩(wěn)，部分季度輕微上升，市場已有效消化前期調(diào)整壓力。Cushman & Wakefield預(yù)測全年樓價穩(wěn)定並可能輕微上升至2%，顯示住宅物業(yè)價格觸底跡象日益明顯，預(yù)示進入長期穩(wěn)定向上階段。此復(fù)甦得益於政策優(yōu)化、低息環(huán)境及股市回暖，帶動買家信心持續(xù)提升，成交活躍度反映市場活力重現(xiàn)。

大模型顯示住宅樓價有見底跡象

內(nèi)地人才及家庭持續(xù)流入成為樓市核心支柱，透過多項人才引進計劃，2025年淨(jìng)流入人口貢獻顯著，強化剛性住房及教育相關(guān)需求，特別是中小型單位。租金收益率維持於約2.5-3.9%吸引水平，較歷史低位大幅提升，反映租務(wù)市場強勁，吸引投資者關(guān)注租金回報。供應(yīng)方面，據(jù)差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，2025年預(yù)計新落成私人住宅單位約20,860伙，一手庫存逐步消化，需求增長速度料超越供應(yīng)釋放，庫存耗盡或早於預(yù)期，進一步鞏固價格基礎(chǔ)及上行潛力，為樓市提供堅實支撐。

筆者在香港都會大學(xué)金融課程講授期間曾與學(xué)生討論香港房地產(chǎn)現(xiàn)況，亦與學(xué)生運用人工智能及機器學(xué)習(xí)技術(shù)，利用包括多層面深度網(wǎng)絡(luò)與隨機模型提升決策精確度，對香港主要區(qū)域進行全面多情景估值模擬。透過大數(shù)據(jù)整合及動態(tài)預(yù)測，綜合多年至今年上半年供需數(shù)據(jù)，模型精準(zhǔn)映射市場各種可能性，結(jié)果亦顯示在需求穩(wěn)固、利率趨穩(wěn)及人才流入環(huán)境下，住宅物業(yè)估值已呈現(xiàn)觸底特徵，提供客觀證據(jù)支持樓市長期穩(wěn)定向上。

總括而言，現(xiàn)階段之香港中小型住宅物業(yè)投資，租金收益率現(xiàn)達高水平，實是多年高位。需求持續(xù)支撐下，回報穩(wěn)健且價格上行潛力漸顯。短期租務(wù)投資，或長期自住持有均可考慮。

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